[强烈推荐评级]保利地产(600048)11月销售数据点评:销售大超预期 拿地持续高速扩张 重申强烈推荐

时间:2017年12月07日 16:01:56 中财网


事项:
12 月 6 日晚,保利地产公布公司 11 月销售数据,11 月公司实现签约金额364.1 亿元,同比增长 137.4%;实现签约面积 290.2 万平方米,同比增长145.8%。 1-11 月,公司累计实现签约金额 2,742.7 亿元,同比增长 45.2%;实现签约面积 1,991.9 万平方米,同比增长 39.5%;1-11 月,公司新增建面 3,116.7 万平米,同比增长 121%;总地价 2,031 亿元,同比增长 152%。

主要观点
1、 11 月销售 364 亿、环比+23%/同比+137%, 料全年销售超 3,100 亿
11 月公司实现签约金额 364.1 亿元,环比+22.5%,同比+137.4%,涨幅较 10 月扩大 52.9pct, 大幅领先于月初克尔瑞公布前 10 大房企平均同比增长 63.3%; 实现签约面积 290.2 万平米,环比+44.8%,同比+145.7%,涨幅较 10 月扩大 91.1pct,优于我们高频跟踪的 43 城成交面积同比下滑14.3%;销售均价 12,546 元/平米,环比下降 15.4%。随着公司推盘力度加大,公司下半年尤其 4 季度销售快速攀升, 11 月单月销售金额已达全年次高。基于推盘大增、去化稳定,预计 12 月销售将持续表现优异。

1-11 月公司累计实现签约金额 2,742.7 亿元,同比+45.2%,涨幅较 1-10月扩大 8.2pct; 累计销售均价 13,770 元/平米,同比+4.0%; 实现签约面积 1,991.9 万平方米,同比+39.5%,涨幅较 1-10 月扩大 9.5pct,并优于同期高频跟踪 43 城市同比-20.3%的水平; 公司 4 季度可售货值约 1,600亿, 10-11 月销售 661 亿, 12 月可售货值约 939 亿,按去化率 40%保守估计(公司 1-9 月去化率 81%), 12 月预计可实现销售 375 亿,对应全年销售超 3,100 亿,对应同比增长近 50%。

2、拿地高速扩张、下半年尤其明显, 1-11 月拿地额占比销售额达 74%
11 月公司在土地市场新获取北京、郑州、 南京、 徐州、惠州等地共 21 个项目,拿地区域主要集中于一二线(其中北京挂牌方式拿地 4 块)及中部重点三线城市,共新增建面 419.0 万平米, 环比+66.3%, 总地价 281.2 亿元,环比-6.6%, 平均楼面价 6,712 元/平米, 环比-43.8%,主要系上海世博村地块高楼面价推动 10 月地价基数走高。 11 月公司拿地金额占比销售金额 77%,继续呈现积极拿地态度,并且自三季度开始已经连续 5 个月加仓拿地。 11 月公司权益占比 59%,低于全年平均 72%水平 13pct。

1-11 月,公司共在土地市场新获 159 个项目,共新增规划面积 3,116.7 万平米,同比+121%;总地价 2,030.9 亿元,同比+152%;平均楼面地价 6,516元/平米, 较 2016 年楼面均价上涨 14%,拿地成本相对可控; 拿地金额占比销售金额 74%, 较 2016 年全年 56%提升 17pct,属加仓拿地。 同时公司拓展多元拿地模式,上半年整合中航地产新增建面 822 万方,占比 28%。

3、 投资建议: 销售大超预期,拿地持续高速扩张,重申强烈推荐评级
公司 11 月销售金额在 10 月高基数上环比、同比再次高增,且涨幅扩大,并创年内次新高。基于 12 月可售货值约 939 亿,保守预计可实现销售 375亿,对应全年销售超 3,100 亿,对应同比增长近 50%。同时公司自 16 年以来,持续加大拿地力度, 17 年 1-11 月拿地金额占比销售金额高达 74%,尤其下半年以来拿地尤为积极,同时公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备,未来将充分受益于后续市场集中度进一步提升。我们维持公司 17-19 年每股收益预测分别为 1.13、 1.44 和 1.81 元, 17-18 年PE 分别为 11.2、 8.8 倍,维持目标价 16.00 元,重申强烈推荐评级。

4、风险提示: 房地产市场下行风险。

□ .袁.豪  .华.创.证.券.有.限.责.任.公.司
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